פתחו פנקסים: חוקי השכירות בצרפת
מציאת דירה או בית במדינה זרה עשויה להיות משימה לא פשוטה. מדובר במערכת חוקים שונה ממה שאנו מכירים בארץ, התנהלות תרבותית אחרת וגישת מחוקק שזרה לנו. לכן צירפנו לכם נקודות מרכזיות שעליכם לדעת, בבואכם למצוא דירה או בית בצרפת.
הסכם השכירות בצרפת (droit de bail או bail à loyer) קובע את תנאי השכירות ותעריפים, ונחתם בין בעל הבית או מתווך הדירות (בשם המשכיר) לבין השוכר. ניתן לרכוש טפסים ריקים של הסכמי שכירות סטנדרטיים בחנויות למכשירי כתיבה.
• שמו וכתובתו של בעל הנכס, ובמידת הצורך גם של מתווך הדירות הפועל בשמו.
• תאריך תחילת החוזה.
• משך החוזה.
• גובה דמי השכירות והתנאים לבדיקה מחודשת/העלאה.
• שיטת התשלום.
• סכום הפיקדון.
• סוג המגורים (בית, דירה, בית משותף).
• הצהרה על רכוש משותף.
• תיאור הנכס (מספר החדרים, מחסן, חצר, מרתף).
מומלץ שהשוכר והמשכיר יכינו יחד דוח תכולה ומצב (état des lieux) בכתב, יחתמו עליו ויצרפו אותו לחוזה השכירות. יש לפרט את כל הריהוט והציוד שבנכס ואת מצבם וכן את מצב הנכס באופן כללי.
בבואכם לשכור דירה או בית, בדרך כלל תתבקשו להציג שני דברים:
1. הוכחת הכנסה: לבעל הבית/למתווך יש זכות לבקש הוכחת הכנסה.
2. עָרֵב: כמי שמעוניין לשכור נכס, ייתכן כי תתבקשו לדאוג לערבות. יהיה עליכם לספק ולציין בחוזה את פרטיו של העָרֵב למקרה שלא תוכלו לשלם את דמי השכירות.
מאז פברואר 2008, עלפי חוק הופחת סכום הפיקדון שניתן להחזירו (caution או dépôt de garantie) מדמי שכירות של חודשיים לדמי שכירות של חודש אחד. את הפיקדון יש לשלם מראש במעמד החתימה על חוזה השכירות. באותו מעמד יש לשלם גם את דמי השכירות של החודש הראשון.
בסוף תקופת השכירות ומרגע החזרת המפתחות, יש לבעל הבית/למתווך חודשיים להחזרת הפיקדון בניכוי העלויות שנדרשו לתיקונים בנכס. החוק אוסר על עיכוב תשלום דמי השכירות של החודשים האחרונים במקום הפיקדון.
החוק דורש מהשוכר להחזיק בתעודת ביטוח דירה מקיף (תעריפי הפרמיה תלויים בגודל הנכס). יש להציג את תעודת הביטוח בפני המשכיר במעמד החתימה על החוזה, וייתכן כי השוכר יתבקש להציגה גם בעת חידוש חוזה השכירות. בעל הבית רשאי להוסיף לחוזה החדש/המחודש סעיף המסיים את החוזה אם השוכר לא יבטח את הנכס.
ביטוח הדירה מכסה:
• אחוז מסוים מהרכוש ומחפצי הערך.
• הוצאות משפטיות הנגרמות במקרה של אחריות אישית או בהגשת תביעה נגד צד שלישי.
• אחריות אזרחית.
• נזקי שריפה, פיצוץ וסיכונים קשורים.
• נזקי מזג אוויר (נזקי מים).
• התקפות על הבניין ונזקים כתוצאה מכוח עליון.
• ונדליזם וגניבה (עד לסכומים שנקבעו).
• חלונות שבורים.
בבתים שיש בהם אח פועלת, בעל הדירה אחראי להציג אישור בטיחות מטעם ארגון מנקי הארובות (Certificat de Ramonage). על השוכר לחדש אישור זה מדי שנה, והמבטח ובעל הבית רשאים לדרוש זאת ממנו.
ניתן להעלות את דמי השכירות אחת לשנה לסכום ובתאריך שנקבעו בחוזה. אם אין סעיף כזה בחוזה, ניתן להעלות אותם מדי שנה בתאריך החתימה על החוזה. בדרך כלל מועלים דמי השכירות אחת לשנה בשיעור המבוסס על מדד שכר הדירות (IRL) המפורסם אחת לרבעון על ידי המכון הלאומי של צרפת למחקרים סטטיסטיים וכלכליים (INSEE).
להלן התחייבויות השוכר:
1. לשלם את דמי השכירות במלואם בתאריך שהוסכם.
2. לשלם מס מגורים (taxe d’habitation) (החשבונית מגיעה בדואר, בדרך כלל באוקטובר).
3. לשלם דמי שירותים: מים, חשמל, תחזוקה משותפת בדירה.
4. להשתמש בנכס “באופן הולם”.
5. להיות אחראי לכל נזק, אלא אם הוא נגרם על ידי בעל הבית, על ידי אדם שנכנס לנכס ללא הזמנה או על ידי כוח עליון (נסיבות מחוץ לשליטתו).
אלמלא הוסכם אחרת בחוזה השכירות, השוכר אינו רשאי:
1. להשתמש בנכס למטרות מסחריות.
2. להשכיר את הנכס לדיירי משנה ללא הסכמת בעל הבית.
3. לבצע שינויים מהותיים בנכס או בבניין ללא הסכמת בעל הבית.
מחויבותו העיקרית של בעל בית היא להשכיר “מגורים הולמים”. הכוונה היא כי המבנה לא יזיק בכל אופן שהוא לבריאותו ולבטיחותו של השוכר. הגורמים הנכללים בכך הם מצב המבנה, יעילות הצנרת והביוב, נוכחות אור טבעי, חשמל ורשת חשמל יעילים, אספקת מים, מתקני רחצה וגודל מינימלי.
אם בעל הבית אינו דואג לביצוע תיקונים חיוניים, השוכר אינו רשאי לעכב את תשלום דמי השכירות, אך יכול להגיש תביעה בבית משפט.
חשמל (EDF): אם חשבון ה-EDF רשום על שם הדייר היוצא, עליכם להתקשר למספר של EDF המופיע על גבי החשבון של הדייר היוצא ולפתוח חשבון חדש. מסרו את שם הדייר היוצא, שם הדייר הנכנס והתאריך שבו הדייר החדש החל להתגורר בנכס. EDF תקבע פגישה לקריאת המונה.
גז (GDF): אם הנכס מחובר לשירות גז מרכזי, עליכם לפעול כפי שפעלתם מול EDF.
טלפון (France Télécom): צרו קשר עם France Télécom ומסרו את שם הדייר הקודם, את מספר הטלפון של הנכס ומסמך זיהוי כדי להגיש בקשה להעברת פרטי חשבון. ייתכן כי יתאפשר לשמור על המספר הקודם.
ב-1 בינואר בכל שנה נדרש הדייר בנכס לשלם את מס המגורים הצרפתי (taxe d’habitation). תשלום המס מזכה אותו
בקבלת שירותים אזוריים מקומיים (ניקוי רחובות, פינוי אשפה, תאורה וכיו”ב). הסכום תלוי בגודל הנכס ובמיקומו.
ישנן עילות רבות להגשת בקשה לפטור ממס, ובהן אנשים מעל גיל 60, אנשים המטפלים במבוגרים נכים, בעלי הכנסה נמוכה (rSa – revenu de Solidarité active). מידע על אישורי פטור זמין בעירייה (Mairie) המקומית (יש לספק הוכחה לגיל או לנסיבות ולהכנסה).
השלטון הצרפתי מפעיל מערכת מקוונת לשינוי כתובת בצרפת. כל פרטי הביטוח הלאומי והמסים יתעדכנו. שימו לב כי דרוש מספר ביטוח לאומי ומס צרפתי כדי להשתמש בשירות זה.
במעמד החזרת המפתחות, הדייר היוצא ובעל הבית בודקים יחד את דוח התכולה והמצב (état des lieux) המקורי. לבעל הבית/למתווך יש חודשיים להחזיר את הפיקדון, בניכוי העלויות שנדרשו לתיקונים בנכס. אם הדייר היוצא חושב כי נוכה סכום בלתי הכרחי, הוא רשאי לבקש לראות את הערכות העבודה שבוצעה.
במקרה של מחלוקת, ניתן להעביר את המקרה להחלטתו של פקיד בית משפט. החוק אוסר על עיכוב תשלום דמי השכירות עבור החודשים האחרונים במקום הפיקדון.
(ANIL (Agence National pour l’Information sur le Logement הוא ארגון לאומי המייעץ לבעלי בתים (propriétaire) ולשוכרים (locataire) בנושאים משפטיים, פיננסיים וכספיים הקשורים לחוזי שכירות. אתר האינטרנט (בצרפתית) מפרט את כל המסמכים והמחויבויות הנוגעים להסכם השכירות. לכל מחלקה (département) בצרפת יש משרד (ADIL – Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) המטפל בעניינים מקומיים.
חסכו לעצמכם סיכונים וטעויות מיותרות
כפי שניתן לראות, שכירת דירה בארץ זרה זה תהליך לא פשוט, שעשוי להיות מלווה בקשיים רבים, לעלות כסף רב ולגזול זמן יקר. גם אחרי שמצאתם דירה המתאימה לדרישותיכם, עם או בלי סיוע של מתווך מקומי, עדיין ניצבים בפניכם אתגרים רבים. עריכת חוזה שכירות בכפוף לחוקי המדינה, בדיקת הדירה לפני קבלתה ותיקון הליקויים, חיבור הדירה לשירותים שונים (מים, חשמל, טלפון, כבלים וכו’), טיפול בחשבונות ועוד. טיפול בנושאים אלה רק לאחר הגעה לארץ היעד, עלול לעכב את הכניסה לדירה ולייקר מאוד את השהייה, היקרה ממילא, במלון או דיור זמני אחר.
ניהול התהליך על ידי חברת רילוקיישן, שמציעה שירות השכרת דירות בחול, יכול לעזור לכם לעבור את התהליך ללא טעויות וסיכונים מיותרים ולחסוך זמן, כסף וכאבי ראש. כל התהליך מתבצע מול נציג של החברה בארץ, ללא צורך ביצירת קשר עם מתווך מקומי בארץ היעד.
כבר בשלב חיפוש הדירה, אתם מקבלים אפשרות לבחור מבין כמה נכסים ואפילו לראותם בסיור מקדים בארץ היעד. החתימה על החוזה נעשית בליווי יועץ מקצועי, הדירה נבדקת ומחוברת לכל השירותים לפני הגעתכם. כל שנותר לכם לעשות הוא להגיע לארץ היעד ולהיכנס לדירה שהוכנה עבורכם מבעוד מועד, ללא צורך בשהייה ממושכת, יקרה ולא נוחה במלון.